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Steigende Immobilienpreise in Berlin: Gewinner und Verlierer

Die Berliner Immobilienpreise steigen unaufhörlich, bei unverändertem Leitzinssatz der EZB wird dieser Trend auch anhalten. Die Gewinner sind ganz klar Immobilienbesitzer, die Verlierer die Mieter.

Verschiebungen auf dem Berliner Immobilienmarkt

Die LBS hat unlängst die Preise auf dem Berliner Immobilienmarkt ermittelt. Laut ihrem Kaufpreisspiegel ist der Stadtbezirk Friedrichshain-Kreuzberg derzeit das teuerste Berliner Pflaster, er hat den Bezirk Mitte - vormals der teuerste Bezirk - inzwischen überrundet. Die höchsten Anstiege bei den Preisen gab es zuletzt in Tempelhof-Schöneberg und Neukölln. In Friedrichshain werden die Hälfte der gebrauchten Eigentumswohnungen nicht mehr unter 3.785 Euro für einen Quadratmeter vermarktet. Die Preissteigerung seit 2013 betrug laut LBS über zehn Prozent jährlich. Charlottenburg-Wilmersdorf belegt den dritten Platz im Preisranking. Die Zahlen der LBS stammen aus dem dritten Quartal 2016. In diesem Kontext ermittelte das Fachportal empirica im Auftrag der LBS, ob in Berlin der Wohnungskauf oder die Miete günstiger ist. Für den Kauf gingen die Experten von 25 Prozent Eigenkapital bei einer Monatsbelastung von fünf Prozent aus (drei Prozent Tilgung, zwei Prozent Zinsen). Im Vergleich mit den Berliner Mietkosten liegen die Wohnungskäufer in zwei von drei Berliner Bezirken vorn. Nur in den drei Stadtbezirken mit den höchsten Kaufpreisen sind die Mietpreise Berlin gegenüber dem Kauf einer Eigentumswohnung günstiger. Der Abstand zwischen Friedrichshain-Kreuzberg, wo ein Quadratmeter in der Spitze bis 4.450 Euro kosten kann, und den eher durchschnittlich teuren Stadtbezirken ist groß: In zehn Bezirken kostet der Quadratmeter um 2.000 Euro oder etwas mehr. Die Preise beziehen sich auf mittlere Wohnflächen (86 m²). Eine Wohnung in Berlin kostet im Jahr 2017 etwa 7,7 durchschnittliche Jahres­nettoeinkommen. In Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf, wo Standardpreise auch schon um 3.600 Euro liegen, bringt der durchschnittliche Berliner Haushalt etwa zehn Jahresnettoeinkommen auf, weil die meisten Wohnungen mit 108 m² durchschnittlicher Wohnfläche größer sind. Der Durchschnittspreis für das gesamte Berliner Stadtgebiet liegt bei 3.100 Euro.

Preistrends bei Berliner Immobilien

Die Preiskurve weist nach oben, im Jahr 2016 legte sie zwischen dem ersten und dem dritten Quartal von neun auf 11,4 Prozent Steigerung zu. Auf Sicht von drei Jahren sind wiederum Unterschiede zwischen den Stadtbezirken auszumachen:

  • Tempelhof-Schöneberg, Neukölln: +16 % pro Jahr
  • Spandau: +13,3 % pro Jahr
  • Marzahn-Hellersdorf: +12 % pro Jahr
  • Friedrichshain-Kreuzberg: +11,6 % pro Jahr
  • Steglitz-Zehlendorf: +11 % pro Jahr
  • Mitte: +5,9 % pro Jahr
  • Lichtenberg: +2,6 % pro Jahr

Angesichts der Mietpreise Berlin vs. Immobilienpreise liegt für über 60 Prozent der Berlinerinnen und Berliner die Überlegung nahe, anstelle der Miete lieber eine Wohnung zu kaufen - nämlich in den Stadtbezirken, in denen der Kauf echte Preisvorteile bringt und dazu noch als Altersvorsorge dient. Dieser Überlegung folgen in der Tat viele Bewohner der Hauptstadt, denn gleichzeitig wird im derzeitigen Zinstief immer weniger gespart. Wer nun dieser Überlegung folgt, sollte möglicherweise nicht zu lange warten. Laut Prognosen verschiedener Institute dürften Immobilien in Ballungsgebieten - also gerade in Berlin - in den kommenden Jahren noch teurer werden. Davon sind dann Mieter betroffen, während Käufer möglicherweise derzeit noch so etwas wie ein Schnäppchen machen können. Das erscheint zwar angesichts der Preissteigerungen der letzten Jahre kaum vorstellbar, doch im internationalen Vergleich - etwa mit Frankreich und England - gelten Häuser und Grundstücke in Deutschland immer noch als vergleichsweise günstig bewertet.

Prognose für den Berliner Immobilienmarkt

Die Berliner Senatsverwaltung geht von einem Bevölkerungswachstum in der Stadt um fünf Prozent bis 2030 aus, das dürfte dann bundesweit Spitze sein. Damit steigen die Mieten ebenso wie die Preise für Eigentumswohnungen. Letztere könnten nochmals um rund 15 Prozent zulegen, wie aus dem Wohnatlas der Helmut-Schmidt-Universität hervorgeht. Das benachbarte Potsdam und auch Hamburg werden wohl ebenso kräftig wachsen. Die wachsende Bevölkerung ist hauptsächlich auf den Flüchtlingsstrom zurückzuführen. Prekär erscheint den Forschern die Relation zwischen Bevölkerungswachstum und Preissteigerung beim Wohnraum: Ein Prozent mehr Menschen verursacht demnach um drei Prozent höhere Wohnpreise. Eine häufig gestellte Frage in diesem Kontext ist, wieso die armen Flüchtlinge einen derartigen Preisschub auf dem Wohnungsmarkt auslösen sollen. Das liegt laut Aussage der Wissenschaftler am sogenannten "Kaskadeneffekt": Die Neubewohner suchen zwar nach günstigen Wohnungen, doch die insgesamt höhere Nachfrage steigt dann für alle Preissegmente. Wer es sich leisten kann, verbessert sich wohnungsmäßig und zahlt mehr. Die Berliner und mehr oder weniger alle Deutschen werden künftig mehr fürs Wohnen ausgeben.

Welche Auswirkungen hätten steigende Zinssätze auf den Immobilienmarkt?

Sollte die Europäische Zentralbank irgendwann wieder die Leitzinsen anheben, würde das den Immobilienmarkt entspannen. Forscher gehen davon aus, dass nur um ein einziges Prozent höhere Leitzinsen in der gegenwärtigen Situation bis zu 16 Prozent niedrigere Preise zumindest für Eigenheime bewirken könnten. Das hat der Münchner Finanz- und Immobilienexperte Robert Tzschöckel ausgerechnet. Er ging dabei von der möglichen monatlichen Maximalbelastung aus. Allerdings bezieht sich seine Rechnung ausdrücklich auf den Erwerb eines Eigenheims mit Grundstück in der (ähnlich teuren) Region München und Umland. Doch auch Berliner Eigentumswohnungen dürften bei einer Zinssteigerung wieder günstiger zu haben sein. Nur ist diese Steigerung aktuell partout nicht zu erwarten.

 

Bild: Copyright: James Simmonds

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